そもそも、私は日本で住宅ローンを借りて新築を建てることは、資産的にはほぼマイナスしかないと思っています。理由は、新築は建てたその日に売ったとしても2-3割は価格が下がってしまうからです。詳細は別記事にしますが、将来お金を増やしたいと思っている人は新築は建てるべきでないということが結論です。基本的には中古を買うか賃貸ですね。
でもやはり人生一回きりですので、自分で新築の戸建てを建てて、住んでみたいという人もいるでしょう。
そういう人に向けて資産としてのお家を建てる方法を紹介します。この場合は、不動産事業として考えることになりますので、自分の住みたい家を建てるという人生の豊かさという観点からは少し離れてしまうことは否めません。
家を資産としてではなく、人生の豊かさとして「好きに建てたい！」という人は飛ばしてください＾＾
資産価値の高い戸建を建てる
土地選び
土地選びは建物を建てるうえで一番重要といっても過言ではありません。慎重に、その地域の情報、路線価、市場価、アパートの家賃などを調査したうえで購入すること。（住宅はリフォームで何度もきれいにできるが、場所は変えられない）
例えば、同条件の戸建の家賃が10万円の地域であれば、7％表面利回りとして、経費や土地込で一棟1700万円以下でないと利回りが出ないということです。経費には銀行の手数料や金利、火災保険を含めます。さらに固定資産税やメンテナンス、空室率もありますので、実質利回りはさらに数パーセント下がります。少なくとも表面利回りは7％以上としましょう。例えば、土地が400万円ならば、建物は1200万円以下となるでしょう。経費は100万円見ておけば良いでしょう。常に5％程度の余裕をもって進めます。その範囲に入ってこなければそもそもやらない事です。
自分の好きな家は建てない
自分の好きな家は建てない＾＾ 戸建であれば、３LDK以下を基本とする。
ポイントは自分の好きな建物を建てるのではなく、相場家賃を自分が払うと想定して建設すること。もうこの時点で、夢のマイホームとはだいぶ離れてしまいましたよね＾＾でも現実問題として戸建てで利回りを出そうと思ったら、細かく簡単ではないんですね。家賃相場から離れた建物を建てても意味がないです。例えば、新築戸建4LDKの家賃想定しようにも、そもそも4LDKの新築戸建ての家賃相場はないことが多いです。そういうプロもしないものを素人がしても事業は成立しません。戸建であれば3LDK以下となるでしょう。
さらにメーカーハウスでは建てないこともポイントです。地元の工務店を利用して価格を下げること。
不動産事業についてについても勉強しましょう。その過程で、新築はやっぱり割に合わんと気づく人もいると思いますし、新築でも利回りを出せる土地に出会うこともあるでしょう。目利きができるとはこの段階からですね。
住宅ローンも使える
一時的にでも自分で住む場合は住宅ローンも申請できます。住宅ローンは1％以下でボーナス払い「なし」とする。さらに利回も計算すること。
利回りであれば、前述したとおり7％以上（土地、経費込）を目安とする。
新築戸建であれば、実際にプロでも表面利回8％以上を出すのは難しいです。新築戸建て自体が市場にあまり見られないのは、こういう理由です。
つまりほとんどの戸建は投資物件用にはならないんです。（日本の場合）
勉強すれば、逆にこれがチャンスでもあるんですがね＾＾
税金、生命保険について理解する。
不動産を買うに当たっては税金や生命保険についても少し理解を深めたほうがよいでしょう。これらについてはまた次回解説します。
土地について
土地選びですが、これは本当に重要な部分です。私の場合はその土地の相場を徹底的に調べます。3か月以上かかることもありますが、とにかく慎重に価格や路線価、地域の風土、開発計画（特にインターや駅、幹線道路）中古住宅相場など。
相場観をつけてとにかく掘り出しものの土地を待つ
その上で、これ！という土地が出るのを待ちます。土地の場合、相続の関係で、急に出ることもありますが、良い土地は市中に出る前にメーカーが建売や開発のために買ってしまうことも多いです。その場合が長く続くようでしたら、別の地域にするか、既存で出ている土地で良いものがあれば指値してみましょう！私は指値以外では買うべきでないと考えます。指値とは、1000万円の土地を900万円や850万円ならば購入したいという意思を所有者に伝える行為です。一般的に「不動産購入申込書」と呼ばれますが、特に法的な拘束はありません。やっぱり気が変わっても訴えられることはないので良い土地があれば、指値をお勧めします。
相続案件などは安い場合がある
私の場合は、一筆500万円の土地がありました。隣地でさらに一筆500万円で売られておりましたので2筆（1000万円）買うので、2筆分で800万円にしてほしい旨の購入申込書を提出して800万円で購入しました。もちろん、その地域を1年以上、相場や状況を理解したうえで購入しました。土地を買う時のお勧めとしては、もちろん場所（立地）が第一優先で、その上で、相続物件や隣地を一緒に販売している物件の場合、大きな値引きができる可能性があります。特に立地だけは妥協しないようにしましょう。家はリフォームでキレイにできますが、立地は変えられません。
建物について
自分の好きなおうちを建てたいのはわかりますが、投資という観点では先ず自分の好きな家を建てたら、まず、成り立ちません。ポイントとしては、３LDK以下とすることです。理由は昨今の日本の出生率は1.2から1.4となっています。つまり、戸建に住む年代の人の子供は1又は2人が主であるということです。そこでその家族構成にぴったりと当てはまるのは現状のところ３LDKとなり、コストの観点からも4LDK以上を建ててもほぼ成立しません。子供部屋2+夫婦の寝室1+リビングキッチンとなります。十分でしょ＾＾大きなおうちは昨今の家族構成には無駄が多すぎるんです。また建てるにしてもコストがかさみます。
あえて好きな間取りは設計しない。（既に世の中に多くあるオーソドックスな間取りを採用すること）これは、失敗しがちな例ですが、自分で新築するとなるとあれもしたいと悩むことがありますが、不動産投資という観点では、万人向けの間取りとすべきです。もちろんそれによって設計コストも下がります。
どこで建てる？
家（もの）の価格がどのように決まっているかを知る必要があります。家の場合は設計費、施工費（材料費含む）、営業、広告宣伝、利益から成っていることを理解しましょう。
それがわかれば、某大手メーカーで家を建てたいと考えるのも理解できますが、やめたほうが無難だと分かるはずです。理由は、営業や、広告宣伝費などの経費はあなたの支払ったお金から出ているからです。さらにメーカーは窓口で、実際にあなたの内を建てる大工さんは地元の人ということもよくあります。テレビCMや大きな住宅展示場もすべてあなたが将来払うローンから支払われています。ではどうするか？最適解は地元の工務店を使うことです。従業員は少なくても、営業も最小且つCMなどしていない地元密着の企業が良いでしょう。さらに複数見積もりを取り、見積もりが明瞭であることが重要です。見積もりに一式と書いてあれば、何が含まれていて何が含まれていないかを確認しましょう。
ローコストハウスの注意点
特に昨今、新築が850万円などのローコスト住宅がありますが、そういったローコスト住宅は、上下水道工事などの付帯工事費が含まれていないことが多いです。きちんと確認しましょう。
その辺が良くわからないうちは新築を不動産事業として建設するのはやめておいた方が無難です。確実にカモにされます＾＾まずは知識をつけることが先決で、住宅展示場には近づかない方が無難です。
さらに実際に建てて返済を考えると、銀行金利、銀行でお金を借りるための経費（手数料や保証料）、火災保険が必要です。
住宅は建てた後が重要です。新築を建てるのであれば、制度や不動産の知識を付けた後でも遅くはないです。
まとめ
最後に私は新築にせよ中古にせよ家を買う場合はその対象の相場や価値をわかったうえで買うことを強くお勧めします。今回は新築について書きましたが、こういった細かい不動産の勉強や業者との調整が嫌なようでしたら、私は賃貸に住むか、どうしても買いたいのであれば中古住宅ををおすすめします。もちろん、人生の豊かさのために建てるのであれば、自分のお好きなお家を建てるのもいいかと思います＾＾
でもやっぱり資産価値のある新築を建てたい、住みたい！という人がいましたら是非参考にしてみてください＾＾
家は人生で一番大きな買い物と行っても過言ではありません。家を建てる＝不動産事業を始めるくらいの決意で臨んでもよいのではないでしょうか。
続きはまた書きますね！
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